Токенизация Объектов Коммерческой Недвижимости

Токенизация операций с коммерческой недвижимостью снизит транзакционные издержки с 30 до 2%, входной барьер для инвесторов - с 200 000 до 100 долларов и сократит время проведения операций с 1 месяца до 1 клика. В этой статье мы на примерах рассмотрим, как работает токенизация и как провести ее самостоятельно.

ЧТО ТАКОЕ ТОКЕНИЗАЦИЯ Это перевод учета и управления активами (отдельными зданиями, помещениями и непосредственно связанными с ними денежными потоками) в цифровой формат, где токены символизируют цифровые сертификаты этих активов.

Сейчас для токенизации используют технологии блокчейна, поскольку это повышает надежность и защищенность данных, а также дает возможность автоматизировать определенные процессы. Правда, при этом на токенизацию накладываются некоторые ограничения:

1. Права можно записать в цифровом виде. Если нужно токенизировать квартиру, ее владелец должен быть в состоянии присвоить цифровому маркеру право собственности на реальную недвижимость и генерируемые ею денежные потоки. Для этого нужны законы и инфраструктура, позволяющие работать с цифровыми сертификатами собственности.
2. Права можно передать через блокчейн. Это означает, что сделки, проведенные через блокчейн, должны обладать юридической силой, причем сразу после продажи токенов, без "бумажных" процедур.
3. Токены можно легко обменять на реальный актив. Владелец токенов должен иметь возможность обменять их на актив, который они символизируют.

КАК ПРОВЕСТИ ТОКЕНИЗАЦИЮ

По большому счету токенизация - это та же секьюритизация (форма привлечения инвестиций путем выпуска ценных бумаг), только вместо акций и облигаций используются токены. Процесс токенизации коммерческой недвижимости можно представить в виде трех шагов:

1. Владелец недвижимости создает цифровой сертификат собственности на объект или связанный непосредственно с ним денежный поток (например, ипотечный кредит или ренту). Это делают с помощью специализированных платформ, например Securrency, Harbour, Atlant, Polymath, Alt.Estate, Jointer, Securitize и Swarm.
2. Посредническая структура производит лимитированную эмиссию токенов, каждый из которых является цифровой долей собственности на токенизированный объект.
3. После эмиссии токены продают инвесторам.

Рассмотрим этот процесс на примере трех кейсов, каждый из которых отображает типичную операцию с недвижимостью.

Кейс 1: Продажа недвижимости

Предположим, что вы владеете объектом недвижимости стоимостью 250 000 долларов и его нужно продать с помощью токенизации. Делать мы это будем на примере сотрудничества с платформой Alt.Estate (это не лучшая платформа, авторы выбрал ее случайно). 

Процесс токенизации на Alt.Estate выглядит следующим образом:

Владелец или его представитель подает заявку в Alt.Estate. В заявке нужно указать основные характеристики объекта недвижимости и реквизиты собственника.

Объект проходит проверку и оценку стоимости. Это делает независимый подрядчик, которого выбирают по согласию обеих сторон.

Платформа токенизирует недвижимость, деля ее, например, на 1 000 виртуальных частей. Выходит 1 000 токенов, каждый из которых стоит 25 долларов.

Токены выставляют на продажу. Торговля происходит на торговой площадке Alt.Estate.

Стартовая цена - 25 долларов за токен. Дальше она будет формироваться на основе баланса спроса и предложения. Инвесторы покупают токены, становясь совладельцами продаваемого объекта недвижимости. Если они захотят продать токены, им достаточно просто выставить их на повторную продажу. 

Кейс 2: Инвестиции в недвижимость Теперь представим, что вы владелец здания с офисными площадями, которые сдаются в аренду. Здание у вас старое и давно не ремонтировалось, из-за чего аренда приносит мало прибыли, тогда как конкурент по соседству гребет деньги лопатой. Чтобы увеличить ставки, нужно провести капитальный ремонт, но, увы, денег на это нет. Чтобы профинансировать ремонт, вы решаете провести токенизацию. Этот процесс происходит по тому же сценарию, что и в случае продажи, за исключением следующих моментов: Токены не дают права собственности на актив. Они дают право на часть прибыли от аренды или фиксированные дивидендные выплаты. Право распоряжения зданием остается за собственником. Для покупателей токенов это инвестиционный актив, причем рискованный. Проблема в том, что собственник может собрать деньги, сделать ремонт и затем продать здание, оставив инвесторов ни с чем. Еще можно установить низкие ставки, что приведет к снижению доходности токенов и, как следствие, к снижению их цены. Это позволит собственнику скупить токены по минимальным ценам, после чего ставки можно поднять до рыночного уровня. Эмитент может поднять привлекательность таких инвестиций, взяв на себя обязательства не продавать недвижимость и не действовать против выгоды инвесторов. Можно также ввести ограниченное управление активами, например, в вопросе выбора ставок и арендосъемщиков. Или делегировать управление третьей стороне. Кейс 3: Финансирование раннего строительства Самое сложное в строительстве - получить первые 20% финансирования. Из-за этого стартового порога многие девелоперы вынуждены вести продолжительные утомительные переговоры, платить большие комиссии, закладывать личную собственность - делать все ради того, чтобы убедить инвесторов в своей честности и перспективности строительства.